Acquisto di una casa non di lusso: non basta la generica manifestazione di voler usufruire dell’aliquota agevolata

In materia di aliquota agevolata – 2 per cento – per l’atto traslativo, a titolo oneroso, di una casa di abitazione non di lusso, la necessaria manifestazione di volontà, prescritta dalla norma, deve specificamente riferirsi all’atto (scrittura pubblica o sentenza) di acquisto della proprietà che costituisce l’oggetto della tassazione, cui accede il relativo regime agevolato dell’imposizione fiscale.
Questo il principio applicato dai giudici (ordinanza numero 30925 del 25 novembre 2025 della Cassazione), chiamati a prendere in esame il contenzioso relativo ad un avviso di liquidazione in merito all’aliquota agevolata (2 per cento in luogo del 9 per cento) applicata per l’acquisto di un immobile come prima casa, acquisto derivato da un provvedimento giudiziario emesso a titolo di usucapione.
Per i giudici non ci sono dubbi: la generica manifestazione di voler conseguire il beneficio fiscale – espressa, nel caso in esame, nell’anteriore denuncia di successione – non può legittimare la richiesta di agevolazione fiscale riferita al diverso atto (la sentenza di usucapione) che ha determinato l’effetto traslativo della proprietà.
Smentita in Cassazione la decisione dei giudici tributari regionali, i quali, respingendo le obiezioni sollevate dall’Agenzia delle Entrate, hanno sottolineato che il contribuente aveva manifestato la volontà di fruire dei benefici relativi alla prima casa nella dichiarazione di successione, cioè ben prima della registrazione della sentenza di usucapione che rappresenta l’atto che ha determinato l’efficacia traslativa della proprietà del bene.
Per i magistrati di Cassazione, la dichiarazione di volontà traduce l’esercizio del diritto soggettivo volto al riconoscimento del beneficio fiscale, e ciò sul presupposto fattuale di risiedere nell’immobile acquistato o di volere stabilire la propria residenza nel Comune ove è ubicato il bene o – se diverso – ove svolge la propria attività lavorativa, oltre a quello di non essere titolare esclusivo o in comunione col coniuge di altri diritti reali su immobili siti nello stesso Comune e di non avere già fruito dei medesimi benefici.
La condizione logica e giuridicamente necessaria di tale dichiarazione è la sua riferibilità ad un atto di acquisto della proprietà, perché la tassazione (l’imposta di registro) concerne il relativo acquisto ed il regime agevolato accede all’imposizione fiscale di tale atto. Si comprende, allora, come non possa esplicare alcun effetto, né sortire efficacia, per quanto anteriore all’acquisto, la dichiarazione, considerata dai giudici tributari regionali, di voler conseguire il beneficio fiscale, siccome resa in tutt’altro contesto (quello della successione) e soprattutto con riferimento ad un bene non acquisito in proprietà, per essere stata la sua titolarità acquisita successivamente con la sentenza di usucapione.
In sostanza, la manifestazione di volontà, cui si è fatto riferimento in secondo grado, non s’è, in altri termini, legata all’atto soggetto a tassazione, non è ad essa riferibile, né poteva – all’evidenza – esserlo per ragioni predittive, e ciò spiega perché non può giustificare il regime di tassazione che concerne l’atto di acquisito della proprietà, non essendo consentita una dichiarazione a futura memoria.
Peraltro, la norma ancora, in modo imprescindibile, l’agevolazione allo specifico atto con cui si è realizzato l’effetto traslativo della proprietà del bene.
Tirando le somme, nella vicenda in esame, non essendo intervenuta dichiarazione prima della registrazione della sentenza di usucapione, il contribuente va dichiarato decaduta dal conseguimento del beneficio fiscale.